대부분이 모르는 재건축과 리모델링의 차이점

대부분이 모르는 재건축과 리모델링의 차이점

내가 투자하는 아파트의 리모델링이 추진되고 있어서 리모델링과 재건축의 차이점을 알아봤다. 

최근들어 정부와 지방정부에서는 재건축보다는 리모델링쪽으로 보조금을 지급하거나 법제 간소화하는 추세로 지원하고 있다. 아파트의 슬럼화를 막고, 공공부문의 재원을 많이 쓰는대신, 리모델링으로 규제를 풀어서 민간차원에서 사업을 추친하는 것을 장려하고 있다.

리모델링은 노후 아파트를 보수해서 주거환경을 개선하는 것이고, 재건축은 기존 건물을 부수고 새로 짓는 방식이다. 리모델링은 기존 골격은 그대로 둔채 고쳐짓는 형식이다.

재건축과 리모델링의 간략한 차이는 아래표와 같다.

재건축은 도정법, 도시 및 주거환경 정비법이, 리모델링은 주택법의 적용을 받아서 안전진단을 통과한 이후에는 사업의 방향이 전혀 다르게 바뀐다. 리모델링은 안전진단이 2차례 진행되는데, 재건축처럼 모두 철거한후 선축하는 것이 아니라 기존 뼈대구조물들을 그대로 사용하기 때문에 추가 안전성에 대한 필요성이 높다.

또한, 재건축은 새로지었기 때문에 층이나 향,동등이 거주민들의 추첨으로 바뀔 가능성이 높지만, 리모델링은 기존주택의 수선 개념이므로 층,향,동이 그대로 유지된다. 가량 내가 505호였다면, 리모델링후 505호 그대로 다시 들어가는 것이다. 물론, 그전에 주민들과의 논의로 변경할 수도 있다. 

리모델링은 수직증축과 별동증축, 수평증축을 다 허용하게 바뀌었는데, 보통은 증축된 곳은 일반분양이 된다. 그리고, 증축된 일반분양이 30채 이상이 넘어가면 분양가 상한제 적용지역인지도 확인해야 한다.

리모델링과 재건축은 주민의 동의와 추진력이 굉장히 중요하다. 

각자의 상황과 환경이 달라 찬성과 반대, 혹은 1안과 2안에서 선택을 하게 된다. 여기에서 리모델링과 재건축은 중요한 차이점이 있다. 재건축은 조합설립 동의서를 한번 제출하면 내 권리를 조합측에 넘기게되며 모든 사업이 진행되는데 반해, 리모델링은 두번의 동의가 필요하다. 조합설립인가를 위한 동의에 한번, 행위허가/사업계획승인때 리모델링 동의서를 두번째 제출하게 된다.

첫번째 조합설립인가에서는 동별 1/2, 전체 2/3의 동의가 있어야 되며, 그 이후에 시공사 선정과 경쟁입찰을 할 수 있게 된다.

이후, 행위허가/사업계획승인때는 동별 1/2, 전체 3/4이상의 동의가 있어야 진행이 가능하다.

동의후 철회가 쉽지 않기때문에 이점은 꼭 꼭 확인하는게 여러모로 내 자산을 지키는 방법이다. 내 권리가 조합측에 넘겨지는 시점, 꼭 참고하기 바란다.