2020년에 내야하는 주택임대소득 과세를 알아보자.

월세수익이 조금이라도 있다면 이 글을 끝까지 읽으세요.

일단, 이 내용은 전세 임대가 없고, 전월세 임대물건의 보증금 총합이 3억원이하일때 해당이 된다.

작년 2018년부로 월세합계가 연2천만원 이하인 경우 세금면제되었던 혜택이 종료되었다. 그러므로, 2019올해 월세와 전세보증금에 대한 간주임대료의 합계액이 2천만원을 넘으면 세금을 신경써야 한다.

2천만원을 초과하는 경우는 종합과세를 내야하고, 2천만원 이하의 경우는 종합과세나 분리과세중에 유리한 것을 선택해서 내년5월 종합소득세 신고기간내 임대소득세를 신고납부해야 한다.

**분리과세 :특정한 소득을 종합소득에 합산하지 않고 분리하여 과세하는 것.

자신이 임대사업등록자인지, 미등록자인지도 구분해야 하는데, 임대사업자는

민간임대주택특별법에 따라 단,장기로 등록

사업자등록

임대료 인상률 준수(5%)

의 조건을 충족하면 기본 공제금액 400만원에 필요경비율을 60%까지 인정해준다.

기본공제혜택은 임대소득외 다른 소득, 근로소득이나 사업소득이 2천만원 이상 있을경우 대상이 아니다.

등록주택은 8년임대시 75%, 4년 임대시에는 30%의 세액감면혜택이 주어진다.

분리과세시 산출세액 계산방법은 

[임대수입금액 - {(임대수입금액 X 필요경비율(50%, 60%)}-소득공제(200만원, 400만원)]x 14%

** 소득공제200만원과 400만원은 다른 소득이(2000만원이하) 없는경우에만 해당한다.

대부분의 근로소득자에겐 포함안된다.

장기임대등록일경우,

월수입액이 35만원은 세금이 0원

임대미등록일경우,

월수입액이 35만원은 14,000원

월수입액이 64만원은 257,600원

월수입액이 833,333원(연1천만원)은 420,000원 

의 세금이 나온다.

42만원내고 월수입 833,333원 벌고 싶다.

단순히 생각하면 종합과세가 누진세때문에 항상 비싸다고 생각할 수도 있지만, 경우에 따라서는 종합과세가 분리과세보다 더 유리할 수 있다.

임대소득외 다른 소득이 없는 경우 임대수입금액이 연간 1,200만원 이하인 경우 적용세율은 6%로 분리과세 세율 14%보다 유리하다. 거기다가 부양가족이 있으면 인적공제도 받을 수 있다. 이경우에는 분리과세와 종합과세중에 유리한것을 선택할 수 있다.

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그리고, 부부가 각각 따로 월세소득이 나오는경우에 조금 헷깔릴 수도 있다.

예를 들어, 부부가 소형주택을 각각 2채씩 총 4채로 각각 월세를 70만원씩 받는 경우를 생각해보자.

1명당 연간 임대소득은 840만원 x 2채 = 1,680만원이고,

부부합산을 했을시에는 3,360만원으로 연간 2,000만원이 넘는다.

이럴경우에는 개인으로 계산한다.

주택수는 부부합산이지만, 소득금액은 각자 계산을 한다. 따라서 1,680만원에 대해서 분리과세 혹은 종합과세중 유리한 것으로 계산, 신고납부를 하면 된다.