*평범한 직장인이 현실적으로 고민하는 블로그입니다. 더 좋은의견 있으시면 댓글로 남겨주세요.
2017년 2월 23일 나는 주택담보대출중 체증식 분할상환을 이용해 집을 샀다.
1억6천400만원 주택담보대출로 35년만기 체증식 분할상환, 최초금리 3.79%
부동산과 대출관련 기사와 책을 읽어보면 체증식 분할상환에서 대해서는 없거나 짧게 기술한다. 그만큼 취급하는 곳이 잘없고, 있어도 대상이 한정되기 때문에 대부분이 만기일시, 원금균등, 원리금균등중에 선택한다.
내가 썼지만 다시 읽어보니 정리를 잘해놔서 링크.
체증식 분할상환 특징
- 체증식 분할상환은 초기상환액이 적고 기간이 경과함에 따라 점차 상환액이 증가되는 방식이다. 주로 사회초년생 등 현재 소득이 적지만 나이가 들면서 소득이 많아지는 젊은 사람에게 적합한 상환방식이며, 주택담보대출로는 20~30대가 이에 해당된다.
2017년 상황
2017년 대출당시에 대출상담사와 상담을 했었다. 거치식 상환방식을 이용하고 싶었지만, 부동산 집값을 잡기위해 거치식을 없애던 시기여서 이용할 수 없었고, 원금과 원리금균등, 그리고 체증식분할상환의 조건에 맞아서 3개중에 하나를 선택할 수 있었다.
집값에 비해 가진 자금이 거의 없었고, 대부분의 자금을 대출로 가져와야 했었다. 또한, 월소득이 월급말고는 실질적인 소득이 거의 없었고, 대출과 집을 사기위해 읽어본 기사와 책에서는 대출은 나중에 갚는게 유리하다고 적혀있었다. 또한, 집값이 서서히 불이 붙던시기라 초기상환금을 적게 내고, 그 차액으로 다른데 투자를 하는게 좋을것 같다는 생각도 했다.
결혼준비도 하던시기라 결혼후, 너무 빡빡하면 힘드니, 지금은 원금을 조금 적게 갚는게 났겠다고 생각했고, 결혼후 종합적 소득과 지출을 보고 다음 대출을 정하자는 생각으로 체증식분할 상환을 했다.
2019년 현재상황
1. 매달 나가는 금액은 68만원정도, 원금+이자는 아래와 같다.
2017년 3월 대출원금 : 187,762원
2017년 3월 대출이자 : 517,966원
2019년 9월 대출원금 : 187,669원
2019년 9월 대출이자 : 525,068원
19개월간 총 대출이자상환액 : 9,783,692원
19개월간 총 대출원금상환액 : 약3,670,579원
대략 2.7배차이
원리금 균등상환은 더 낮다. (원리금 균등은 앞으로도 하지 않을 생각이다.)
원금균등상환은 7,419,044원상환을 할 수 있었다.
체증식과 원금을 비교하면, 원금상환방식이 체증식보다보다 2배 더 많은 원금상환이 가능했다. 대출상환금이 90만원으로 22만원이 차이가 난다. 하지만, 그 22만원으로 투자할 곳이 있다면, 지금까지의 체증식상환방식은 꽤 괜찮은 것 같다.
2. 집값은 소폭올랐다.
오르락내리락하다가 거의 원금까지 떨어지더니 요즘은 서울이 상승장이어서 그런지, 내가 사는 곳도 상승의 영향이 있는 듯하다.
3. 대출시보다 더 떨어진 금리
카카오뱅크 신용대출이 3%인데, 주택담보대출의 현재금리는 3.99%다.
원래는 모든 우대금리를 다받으면 3%초반대까지 가능했는데, 카드이용실적과 관리비를 다른곳에서 납부하다보니 우대금리를 0.1%정도밖에 받지 못했고, 가지고 있는 다른집을 처분하는 조건으로 대출을 했었는데, 그렇게 하지 않아 금리가 더해졌다. (더 심할때는 4.19%였다. 지금 금리가 얼마나 떨어졌는데 4.19%라니..)
그래서 어떤방식이 더 나은가?
1. 돈의 가치는 점점 더 떨어진다.
내 자산운용의 기본전제는 '돈의 가치는 점점 더 떨어진다' 이다.
똑같은 100만원으로 2배의 수익을 거둘지, 5배의 수익을 거둘지, 땅에 묻어둘지는 100만원을 가지고 있는 사람이 결정하는 것이다. 우리모두는 이미 역사적으로 물가는 3%의 인플레이션을 가지며, 100만원의 가치는 3%씩 매년 하락하는 것을 알고 있다. (한국의 물가가 마이너스라고 하지만, 실질적으로 내 주변의 치킨집의 값은 놀라울정도로 올라갔지, 절대 떨어지지 않았다. 선택통계의 오류라고 본다. 이참에 한국인에 맞는 치킨지수를 생각해봐야겠다.)
개인적으로, 내 수중의 100만원과 워렌버핏의 100만원은 금액은 같지만 가치가 다르다고 느낀다. 결정은 당사자의 기반지식에서 나오며, 선택방식이 많을 수록 운용폭과 수익폭이 놀라울 정도로 달라진다.
100만원으로 만들어내는 능력치가 다르기 때문이다.
돈의 가치는 떨어지는데, 나는 무엇을 해야 하나?
2. 100만원으로 투자할 곳이 있는가?
100만원을 태워 월 5000원의 수익을 거둘 수 있다면, 대출은 최대한 길게, 월상환액은 최소한으로 하는게 낫다.
나는 부업과 시간을 태워서 수익율을 증가시켰다. 급여외에 시간당 수입을 계산해보고, 그것이상의 수익을 가져다 주는 아웃소싱을 이용해 100만원으로 월30%의 수익을 만들었다. 내 시간을 써야하게 때문에 무조건 투자금액이 많다고 해서 수익률을 무한대로 올리지 못하는게 지금의 한계다.
다시한번 말하지만, 이런식으로 투자할수있는 곳을 찾아낸다면 대출은 최대한 길게, 월상환액은 최소한으로 하는게 낫다.
주식의 배당주를 이용하는 것도 하나의 방법이고, 현재 공부를 시작한 투자처이기도 하다.
해당방식은 수미숨님이나 소몽, 미국감자님의 유튜브를 보고 많이 따라하고 있으며, 공부중이다.
(공부중이라 자세하게 쓸 거리가 없다는 말)
3. 중도상환액 연 10%를 적극 이용하라.
투자할 곳이 마땅치 않거나, 이미 대출선택이 완료되어 상환하고 계신분이라면, 원금중도상환액을 적극적으로 이용하길 바란다. 1.5%씩 3년간 일할차감계산되는 중도상환수수료를 낼필요없이, 총대출액수의 10%는 매년 갚아나가길 권장한다. 회사에서 인센티브나 혹은 연초에 계산하지 않았던 목돈이 생길경우가 있다. 그러면 중도상환액을 계산해서 갚고, 남는다면 취미나 사치품을 위해서 쓰면된다.
(1억6천4백만원의 10%인 1640만원이 갑자기 생길일 없어서 나는 생각하지도 되는 이야기)
결론적으로
다음에 다시 주택담보대출을 일으킬 시기가 온다면,
자격만 주어진다면 체증식분할상환을 선택할 것이고,
체증식분할상환+매년중도상환10%+투자로 자금을 유용할 것이다.
나처럼 평범한 직장인이고 대출을 고민하시는 분들중,
투자지식과 투자마인드가 있고, 월소득이 증가중에 있는 분이 있다면, 체증식분할상환을 추천한다.
투자처가 없다면, 원금균등상환을 그 다음으로 추천합니다.
혹시 더 좋은 방법을 알고 계시거나 궁금한게 있으시면, 댓글로 남겨주세요.
블로그에 다 담지못한 돈버는법, 돈관리법을 책으로 담아 출판했습니다. 아래 링크로 더 알아보세요.👀👀
'평범한 직장인의 자본주의 생존기' 카테고리의 다른 글
| 돈은 어디에나 있다 : 돈버는 방법 (0) | 2019.10.20 |
|---|---|
| 기준금리 인하, 다시 역대 최저로 (0) | 2019.10.17 |
| 2020년 최저임금은? (0) | 2019.10.16 |
| 대학생과 직장인에게 주4일 근무가 위험한 이유 (0) | 2019.10.15 |
| 해외에서 무섭게 뜨고있는 파이어족이란 (0) | 2019.10.13 |
| [후기]나는 P2P 투자를 후회한다 (0) | 2019.10.12 |
| 한국은행 6년 5개월만에 기준금리 인상 전격시행 (0) | 2017.12.02 |
| 11월 렌딧 투자 후기(+1000만원투자) (0) | 2017.11.21 |
댓글